INDICE DEGLI ARGOMENTI

Cosa sono le case all'asta
La scelta dell'immobile
Perché il prezzo è basso?
La domanda di partecipazione
L'acconto per partecipare alle aste
Aste con o senza incanto
La casa all'asta e il mutuo
Chi può partecipare all'asta
Asta deserta
Se vi siete aggiudicati l'immobile
Rinuncia all'operazione
Cosa facciamo per voi

 

COMPRARE ALL'ASTA

Quella che segue è una breve guida all'acquisto degli immobili nelle aste giudiziarie o nelle cartolarizzazioni, e offre informazioni e consigli utili per conoscere la parte burocratica e la parte operativa della partecipazione alle aste, descrivendone brevemente le tipologie e le procedure. Non vogliamo scoraggiarvi, ma aiutarvi a districarvi nella partecipazioni alle aste, offrendovi uno studio di fattibilità che vi dirà se si tratta o meno di un vero "AFFARE".

COSA SONO LE CASE ALL'ASTA

La domanda che ci si pone quando ci viene proposto l'acquisto di un immobile all'asta è: perché queste case sono vendute in asta? A chi appartengono? Perché hanno costi più convenienti rispetto al mercato ordinario? Le case messe all’asta provengono in genere da procedure aperte da una banca per il recupero del denaro prestato a mutuo, che non è stato restituito, oppure da fallimenti, per cui il creditore chiede la pubblica vendita per recuperare, in tutto o in parte, il denaro speso. Ma di chi sono questi immobili? Una remora che spesso ci spinge a non partecipare alle aste è il dubbio che siamo noi, acquistando la sua casa, ad espropriare il proprietario della sua proprietà, ma non è così. In realtà, noi acquistiamo l'immobile, seppure indirettamente, dal suo creditore. In genere il Giudice concede al precedente proprietario di utilizzare il bene fino alla vendita, se ciò non osta alla procedura.
Esistono poi le aste immobiliari chiamate cartolarizzazioni: in questo caso gli immobili sono messi in vendita dallo Stato o da altri Enti Pubblici in aste periodiche, e l'elenco aggiornato degli immobili è disponibile su http://www.dt.tesoro.it/it/aste_immobili e su http://www.dt.tesoro.it/it/cartolarizzazioni. La differenza rispetto alle normali aste giudiziarie è che gli immobili cartolarizzati sono sempre liberi e disponibili da subito. Per partecipare all'asta va versato il 10% del prezzo base, e se si vince l'asta, entro 7 giorni va versato un ulteriore 10%. Inoltre il saldo va pagato dopo 40 giorni dall'aggiudicazione.
Nell'acquisto in asta, i risparmi possono essere del 40% ed oltre dell’intero valore dell’immobile, si risparmia sulle spese notarili, non si paga la provvigione all'agenzia immobiliare in quanto l'immobile non viene venduto tramite la mediazione dell'Agenzia ma tramite il Tribunale, si possono accendere mutui e godere dei vantaggi fiscali insiti nella prima casa.
Gli immobili possono essere in buono o in cattivo stato: quando si compra all'asta, si compra con la formula "nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano", ossia nelle condizioni in cui gli immobili vengono lasciati da chi li ha utilizzati fino alla vendita. Il fatto che siano stati venduti in asta non comporta necessariamente che siano scadenti, anzi, moltissimi immobili vengono lasciati in ottime condizioni; nella maggior parte dei casi, sono affetti dalla normale usura, in alcuni casi subiscono veri e propri atti di vandalismo: porte rotte o asportate, danni agli impianti, ecc. 
La casa all’asta è un acquisto che può nascondere più di altri brutte sorprese, ma ciò non toglie che uno studio mirato, che va a cogliere aspetti tecnici che voi forse non avreste considerato, possa individuare i punti di forza dell'immobile e renderlo appetibile oltre ogni aspettativa.

    top

LA SCELTA DELL'IMMOBILE

Su internet esistono molti portali dedicati alle vendite di immobili in asta:
www.astagiudiziaria.com
www.astegiudiziarie.it
www.portaleaste.net
www.bollettinoaste.com
ed altri, tra cui quelli locali, ad esempio, per il tribunale di Tempio Pausania, Olbia e La Maddalena
www.tempiopausania.astagiudiziaria.com.
Visitando questi siti possiamo scegliere l'immobile che ci interessa; in questi siti troveremo tutte le informazioni, le planimetrie e le foto disponibili sull’immobile messo in vendita. Tali informazioni sono comprese nella relativa perizia, redatta da un esperto incaricato dal Tribunale. Questa perizia solitamente è molto accurata e valuta le caratteristiche dell’immobile: la zona in cui si trova, lo stato d'uso e manutenzione interna ed esterna, lo stato degli impianti, la qualità delle  rifiniture, ecc. Talvolta però le perizie non contengono neppure gli elementi sufficienti per identificare l'immobile; in alcuni casi i tecnici incaricati, non riuscendo ad accedere all'immobile, ne forniscono una descrizione approssimativa, talaltra, le perizie sono state redatte molto tempo prima e le condizioni della casa possono essere notevolmente cambiate nel frattempo. Uno dei punti deboli dell’acquisto di immobili tramite aste giudiziarie, è che spesso le case non si possono o non si vogliono visitare (per riservatezza o per evitare che chi occupa l'immobile in asta conosca il futuro acquirente dello stesso). In casi simili, le condizioni interne sono la vera incognita. Il consiglio più semplice che si possa dare è quello di non prendere in considerazione immobili di questo genere. Eppure, moltissimi immobili, con caratteristiche descrittive vaghe, risultano molto appetibili, per cui varrebbe la pena di verificare se vi è vera convenienza.
Sappiate che questi ostacoli possono essere facilmente superati, rivolgendovi al personale della nostra Agenzia, il quale opererà tutte le procedure atte a visitare l'immobile e a colmare le eventuali lacune della perizia tecnica, svolgendo per voi tutti gli accertamenti formali e sostanziali che saranno necessari senza che voi compariate in nessun modo.

    top

PERCHE' IL PREZZO E' BASSO?

Spesso veniamo attratti da immobili in asta con prezzi di partenza (base d'asta) molto bassi. Cosa fare? Diffidare o tentare? E' opportuno premettere che il prezzo di partenza è determinato da diversi fattori: l'immobile può essere occupato con o senza titolo, e ciò rende l'immobile meno appetibile per il timore del tempo necessario a liberarlo; l'immobile può essere di difficile identificazione, ad esempio per la forte urbanizzazione della zona in cui sorge (sopraggiunta dopo la Perizia del Tribunale) o per incompletezza della Perizia Tecnica;  ancora, è possibile che la perizia risalga a molto tempo addietro rispetto all’asta e che quindi la valutazione sia stata fatta in un momento di svalutazione del mercato immobiliare, ancora, l'immobile può avere delle piccole parti da sanare in termini urbanistici, ancora, la vendita può nascondere delle insidie poco evidenti quali vendite di quote di proprietà o vendita esclusiva di nuda proprietà (non della piena proprietà) o altre servitù e gravami non apparenti. Ciò non significa che l'acquisto di quell'immobile non sia conveniente. E' evidente che andrà fatta una valutazione basata su presupposti specificamente tecnici, atti ad individuare le pecche e i pregi, così da essere posti in condizione di decidere se "il gioco vale la candela".

    top

LA DOMANDA DI PARTECIPAZIONE

Una volta scelto l'immobile in asta, si affronta la fase burocratica. Occorre preparare la domanda di partecipazione; va fatta in carta semplice, applicandovi poi una marca da bollo da € 14,62. Molti siti internet forniscono un facsimile della domanda, ma non tutti i Tribunali seguono gli stessi criteri.
In genere, nella domanda vanno specificati generalità, codice fiscale, estremi della procedura (con indicazione dell'eventuale lotto che ci interessa), il codice fiscale, il regime patrimoniale e l'intenzione di avvalersi delle agevolazioni fiscali per la prima casa.
Sulle modalità, è opportuno informarsi presso il tribunale che esperisce l'asta.

    top

L'ACCONTO PER PARTECIPARE

Per partecipare ad un’asta, bisogna allegare alla domanda un assegno circolare per la cauzione, nei termini richiesti dal tribunale che esperisce l'asta. Bisogna preventivare per questi assegni il 10% del prezzo di partenza, ma talora la percentuale cambia. Se ci si aggiudica l'immobile, la cauzione verrà dedotta dal prezzo di aggiudicazione. Il saldo andrà fatto entro 60 gg dall'asta, altrimenti si perderà, oltre all'immobile, anche la cauzione. Se invece non ci si aggiudica l’immobile, l'assegno viene immediatamente restituito dall’ufficio competente del Tribunale (generalmente la Cancelleria Esecuzioni Immobiliari).

    top

ASTE SENZA O CON INCANTO

La Legge 28 dicembre 2005 n. 263 e la più recente Legge 24 febbraio 2006 n. 52 prevedono che la modalità senza incanto sia quella che, in via preliminare, se non vi sono opposizioni o se su di esse si raggiunge l'accordo, debba essere adottata. Solo in subordine, nel caso in cui l'asta senza incanto non ottenga risultati, si potrà procedere alla vendita con incanto.
La vendita senza incanto si svolge con la presentazione di una offerta in busta chiusa, con indicazione del tempo, del modo di pagamento e di ogni altro elemento utile alla valutazione dell'offerta. Nel giorno dell'asta, si aprono le buste alla presenza degli offerenti. Se vi è una sola offerta, e questa è superiore al valore dell'immobile aumentato di un quinto, l'offerta si considera accettata, in caso contrario va sentito il creditore e, se vi è il suo consenso, l'immobile si aggiudica, altrimenti si procede alla vendita con incanto Se vi sono più offerte, la gara partirà dal valore più alto in busta, ed anche in questo caso il valore finale di aggiudicazione dovrà superare il prezzo di partenza del 20%. In caso non si raggiunga questo valore, sarà discrezione del creditore accettare o meno l'offerta più alta. Se il creditore sarà contrario all'aggiudicazione, il giudice procederà a bandire la gara con incanto. Nella vendita con incanto, si realizza immediatamente la gara fra i diversi offerenti. Il Giudice dell'esecuzione stabilisce le modalità con le quali effettuare la vendita, il prezzo a base d'asta, il giorno e l'ora dell'asta, l'ammontare della cauzione, gli aumenti minimi ed il termine entro il quale il prezzo deve essere depositato. Le offerte non sono efficaci se non superano il prezzo a base d'asta o l'offerta precedente nella misura indicata nell'ordinanza di vendita. Perché un rialzo non sia presentato in ritardo, deve essere fatto entro 3 minuti dall’ultima offerta, altrimenti si procede con l’aggiudicazione del lotto all’ultimo offerente. Nelle aste con incanto, se ci si aggiudica un immobile, non si può tirare subito un sospiro di sollievo; esiste infatti una procedura denominata “il rialzo del sesto": se nei dieci giorni successivi all’udienza qualcuno presenta un’offerta almeno di un sesto superiore al prezzo di aggiudicazione, il giudice annulla la vendita e convoca un’altra asta. A questa potranno concorrere tutti i partecipanti della prima asta, più i nuovi offerenti, e la base d’asta sarà la nuova, ultima offerta.

    top

LA CASA ALL'ASTA E IL MUTUO

Sappiate che molti Istituti di Credito sono convenzionati per con i Tribunali per il pagamento del saldo dell'immobile in asta. Ogni Tribunale possiede gli elenchi di tali Istituti di Credito, e vi conviene contattarne qualcuno almeno 20 o 30 giorni prima di partecipare all'asta, in modo da valutare la fattibilità del mutuo e partecipare all'asta in tranquillità. E' possibile sottoscrivere preliminari di mutuo sottoposti alla condizione sospensiva dell'aggiudicazione del bene. La mancata aggiudicazione dell'immobile fa decadere il contratto preliminare di mutuo e l’erogazione del mutuo viene pertanto annullata dalla banca senza ulteriori spese da parte vostra.

    top

CHI PUO' PARTECIPARE ALL'ASTA?

Alle aste possono partecipare tutti, tranne il debitore. Quest'ultimo può però annunciare al creditore la sua volontà di pagare le somme dovute, effettuando un primo pagamento o sottoponendo all'esame un piano di rientro del debito. In questo caso, il creditore è tenuto a valutare le proposte e questo comporta la sospensione della procedura o la sua interruzione. In questi casi, sospensione o interruzione vengono comunicati tramite il sito qualche giorno prima dell'asta o, qualche volta, anche durante la stessa asta.
La partecipazione alle aste può avvenire personalmente o tramite un procuratore speciale, che deve essere dotato di procura notarile.

    top

ASTA DESERTA

Se all'asta non si presenta nessuno, il giudice può decidere se indire una nuova asta con un ribasso del prezzo di 1/4 rispetto al precedente, oppure assegnare l'immobile ai creditori, oppure ancora affidarlo in amministrazione ad un ente o un istituto per trarne del reddito.

    top

SE VI SIETE AGGIUDICATI L'IMMOBILE

Se vi siete aggiudicati l'immobile, vi sono alcuni passi da seguire, primo fra tutti il pagamento del saldo. che va fatto entro 60 giorni dall'asta. Ciò viene fatto generalmente con assegno circolare, presentato alla Cancelleria del Tribunale o versato sul Conto giudiziario. Poi vanno pagate le imposte ipotecarie e catastali dell'immobile, che vanno da un 4% per la prima casa ad un massimo del 11% per case di lusso; infine occorre richiedere la cancellazione delle annotazioni sull'immobile (ipoteche ecc.), l'immobile aggiudicato in asta è infatti libero da ipoteche ed altri vincoli. A questo punto il Giudice emette il provvedimento di trasferimento dell'immobile, che corrisponde al rogito notarile nelle normali compravendite, e voi potete prendere possesso dell'immobile. Il decreto di trasferimento contiene anche la formula esecutiva con cui si ordina al debitore di lasciare l'immobile. Questi può farlo o meno, ma se non lo fa, purtroppo occorre intervenire tramite un legale, dilatando un poco i tempi per la liberazione dell'immobile.
Sulle vendite immobiliari in asta, non vi sono, a carico degli aggiudicatari, costi relativi all'emissione del decreto di trasferimento ne' costi di onorari notarili.

    top

RINUNCIARE ALL'OPERAZIONE

Se vi rendete conto di aver commesso un errore o avete avuto un imprevisto, non siete obbligati a pagare il prezzo dell'immobile, per cui potete rinunciare all'acquisto. La rinuncia comporta però la perdita della cauzione iniziale, oltre al rischio di dover pagare la differenza tra il prezzo della vostra aggiudicazione e quello della nuova asta, in quanto la legge vi reputa responsabili della eventuale perdita subita dal creditore a causa del vostro "pentimento". L'immobile verrà rimesso in vendita dopo qualche mese.

    top

COSA FACCIAMO PER VOI

Come abbiamo avuto modo di vedere, l'acquisto di un immobile in asta comporta un notevole vantaggio in termini economici, arrivando a risparmiare sull'acquisto anche il 30 - 40% del valore di mercato dell'immobile. Inoltre non va pagato il notaio, in quanto si pagano, nude e crude, solo le spese per la cancellazione delle ipoteche e le imposte di Legge, che effettua per l'acquirente la Cancelleria del Tribunale; si risparmia la provvigione dell'Agenzia Immobiliare, in quanto l'immobile non è venduto tramite l'agenzia ma dal Tribunale, risparmio che si aggira sul 3% ed oltre del valore dell'immobile. Potete poi accendere dei mutui e godere dei vantaggi fiscali della prima casa.
E' evidente che i vantaggi sono notevoli. Ma, come essere certi che il vantaggio acquisito nell'acquisto si traduca in un vero AFFARE ?
Come abbiamo visto, le vendite all''asta hanno certi limiti, che si traducono in termini di tempo e soldi quando ci accorgiamo che gli interni sono da ristrutturare, che l'immobile è occupato, che la zona in cui sorge non è quella che pensavate voi, eccetera.

Se volete acquistare un immobile risparmiando,  ponderando con attenzione le varie caratteristiche di deprezzamento, in modo da essere certi di fare un affare e di non avere sorprese, dovete avvalervi della pluriennale professionalità in campo immobiliare, tecnico-costruttivo e legale applicato, della nostra Agenzia, la cui titolare è anche Geometra e Consulente Tecnico del Tribunale.

Se non ve la sentite di compiere da soli tutta la trafila burocratica per acquistare un immobile in asta;
Se non avete il necessario sangue freddo per partecipare all'asta e fare in modo che il prezzo non salga più delle vostre possibilità;
Se non volete apparire in nessuna delle operazioni burocratiche e attuative dell'asta immobiliare (visite preliminari, consegna dell'offerta in tribunale, partecipazione all'asta, ecc.);
Se volete fare un investimento ma abitate in un'altra città e non conoscete il mercato immobiliare del luogo dell'immobile;

In tutti questi casi  potete rivolgervi a noi.

Noi possiamo:
- Monitorare il mercato delle aste e segnalare le migliori occasioni;
- Visitare l'immobile da voi individuato per valutarne le condizioni interne al momento dell'asta;
- Redigere uno studio di fattibilità e dirvi se l'acquisto dell'immobile, una volta reso abitabile e/o rinnovato, sarà stato davvero un affare;
- Compilare e presentare la vostra domanda;
- Aiutarvi nella pre-delibera del mutuo in "forma condizionata" all'aggiudicazione dell'immobile;
- Assistervi durante l'asta (se non è a porte chiuse) o partecipare al posto vostro;
- Controllare che le cancellazioni ipotecarie siano state effettuate;
- Controllare che la casa sia stata sgomberata;
- Verificare che le condizioni in cui è stato lasciato l'immobile siano quelle dell'ultima visita effettuata.

Questa soluzione comporta una spesa, CHE NOI QUANTIFICHIAMO PREVENTIVAMENTE, per non esservi sorprese, ma il risultato che ne trarrete sarà estremamente vantaggioso: sarete certi di non aver buttato il vostro denaro e di non aver speso più di quanto vi aspettavate.
Se volete chiedere un preventivo, inviateci con fiducia una e-mail spiegandoci le vostre esigenze. Vi contatteremo al più presto senza nessun impegno da parte vostra.

    top

 

 

---

 

PRIMECASE^® - All Rights Reserved 2009 - Geom. Giovanna TAMPONI - Ruolo Mediatori Sassari n. 849 - iscr. CCIAA Sassari n. 161683  - P. IVA: 01813560909